土地の評価方法について教えてください。

更新日：2021年11月15日

地目の認定

土地は利用形態によって価格形成要因が異なるため、現況の利用分類（地目）により評価します。現況地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、状況が同一な範囲を一団の土地（画地）として認定します。

固定資産評価基準における地目

地目の例
田 農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地 建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
鉱泉地 鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼 かんがい用水でない水の貯溜池
山林 耕作の方法にとらないで竹木が生育する土地
牧場 家畜を放牧する土地
原野 耕作の方法によらないで雑草、かん木類が生育する土地
雑種地 上記のいずれにも該当しない土地

宅地の評価の仕組み

市街地の宅地の評価の場合

市街地の宅地の評価の流れ

基準年度ごとに評価額の見直しを行い、時点修正して価格を決定します。

その他の地目の評価の仕組み

売買実例や付近の土地の評価額に基づく方法などにより評価します。

ただし、市街化区域農地や転用許可を受けた農地、宅地に比準する雑種地などについては、宅地の評価方法に準じて評価します。

公的評価の違い（参考）

土地の価格は、公的価格として次の4つがあります。 

公的評価一覧
区分  地価公示 都道府県
地価調査		 相続税評価 固定資産税評価
評価
機関		 国土交通省
土地鑑定委員会		 都道府県知事 国税局長 市町村長
目的 適正な地価の形成 土地取引の規制 相続税・贈与税の課税 固定資産税の課税
地目 宅地、宅地見込地（山林など） 宅地、宅地見込地（山林など） 宅地、田、畑、山林、その他 宅地、田、畑、山林、その他
法令 地価公示法第2条第1項 国土利用計画法施行令第9条第1項 相続税法第22条 地方税法第341条第5号
価格
時点		 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 基準年度の前年の1月1日
価格
水準		 10割 10割 地価公示価格の8割 地価公示価格の7割を目途

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